上海 回到官网首页下载APP

房地产现状 2015房地产评估现状及问题浅析

  房地产评估行业在中国尚属于新兴行业,与人们的生活日益密切,其作用越来越重要,评估范围也越来越广泛。然而房地产评估行业也存在较多的问题,如整体人员专业性不强,行业法规建设滞后,风险和收益互相博弈等等。从长远来看,房地产评估行业仍呈现出勃勃生机,这需要所有评估行业人员去努力探索和奋斗。

  一、房地产评估行业现状

  (一)房地产评估尚属于新兴行业

  我国1992年建立房地产估价师执业资格制度,1995年实施全国统一的房地产估价师职业资格考试制度,1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。到现在,房地产行业发展了20年余,在我国尚属于新兴行业。很多人对这个行业很陌生,不了解其作用,也不了解这个行业与自己生活的密切关系,更不用谈在必要的时候如何利用房地产评估保障自己的权益。

  房地产评估行业属于中国三大中介行业之一,另外两个是律师和会计师。但是据笔者了解,对于其他两个行业是做什么的,大家很快就能条件反射,在脑子中想出其具体工作内容,而对于房地产评估行业,别人往往会提这个行业到底是做什么之类的问题,这对于房地产评估行业人员来说是种尴尬。

  (二)房地产评估日益重要

  目前,房地产评估与人们生活联系得更加密切。房地产作评估为中介行业,它的作用就是给予委托方一个客观、公正的意见,生活中很多时候都需要将这种第三方客观公正的意见作为参考,能够保障大家的利益。可是现实中人们对这一行业普遍认识陌生,更何谈将它与自己的生活联系起来

  例如,商业市场转让费乱象。目前同一街铺商铺转让费高低不同,同一铺位转让费水涨船高,远远超过了转让费最初是对商铺装修、租赁垄断的补偿。转让费全凭商家自己主观而定,没有任何参照或依据,大大增加了承租人的风险。笔者认为这种乱象的存在除了因为有黑心商家,另一方面就是承租方不知道如何用“有效武器”为自己指明方向。这一“有效武器”就是房地产评估。房地产评估作为客观、公正的第三方机构,可以对商铺的转让费进行合理评估,为承租双方转让租赁使用权提供价值参考依据,有效保障承租双方的利益。若往后商铺转让可邀请房地产评估机构进行转让费专业评估,市场的这种乱象将会大大减少。

  (三)房地产评估范围日益广泛

  房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估,又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。目前房地产评估涉及的范围越来越广,包括普通房地产评估和衍生房地产咨询。普通房地产评估包括土地使用权出让;房地产转让、租赁、抵押、保险、课税;企业合营、改制、上市、破产;房地产价格复核或鉴定;房地产开发经营贷款等。衍生房地产咨询主要是疑难问题集衍生问题咨询,包括城市更新项目可行性研究,拆赔方案研究,项目规划定位研究,政策研究,经营性物业定位研究,课题研究等。目前普通房地产评估还是主流,但随着社会发展,衍生房地产咨询会越来越多,逐渐成为房地产评估的重点。

  二、房地产评估行业存在问题

  房地产评估作为一个新兴行业,与人们的生活的联系日益密切,涉及的范围日益广泛,这往往就对房地产评估行业需要更高的要求,比如给出的结果公正客观,有专门的法律法规对该行业进行规范,有专门的机构进行风险监督。可现实情况是房地产评估行业还有很多的问题需要规范。根据笔者的亲身感受,以下三点是比较突出的问题。

  (一)整体人员专业性不强

  据笔者的了解,目前房地产评估公司技术人员普遍专业性不强。从技术人员来看,做房地产评估的技术人员往往是刚毕业的大学生,平均年龄较低。而且他们所学专业参差不齐,很多和房地产评估关联性不大。原因是现在很多房地产评估机构的主要业务是房地产抵押报告,这种报告目前已经接近流水化作业,对工作人员的专业性要求不高,仅要求技术人员掌握一定的学习能力、具备基本的电脑技能、拥有一定的细心、责任心。拥有以上素质的人往往就能成为一个较合格的报告制作人员,但是远远达不到一个估价师的水平。从评估机构来看,对报告制作人员要求不高,工作经验少、专业性不强人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升,有经验工作几年之后选择一般会选择转行。这也就是为什么房地产评估行业存在人员流动大,人员低龄化,做报告的往往不是估价师,估价师做了几年选择转行挂靠这种现象。现在这已经成为了房地产评估行业的一个恶性循环。

  人员专业性不强,一些基本的专业常识不懂,但是居然可以出具专业报告,这中间存在的技术风险、行业风险可想而知。据笔者了解,很多评估机构出具的预估随意性大,修改率高,和新人比率高、专业性不强有莫大的关系。

  (二)行业法规建设滞后

  目前中国有《律师法》,《注册会计师法》,但没有《估价师法》。目前估价师行业仍然是一种自律性质的行业,没有具体的法规对房地产估价行业进行具体规范。随着房地产评估的发展,相机制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对不同用途的房地产评估如地下空间权相关技术标准、技术规范还没有制定。笔者认为,建立针对房地产评估行业的技术规范刻不容缓。

  (三)风险与收益博弈

  现在房地产评估行业竞争激烈,很多金融机构货客户为了争取贷款业务,可能会要求评估机构给出不符合市场的评估结果。银行有评估机构库,有很多机构可以选择。评估机构若想争取业务,风险和收益如何取舍则是纠结的主要问题。如果一味考虑风险,则可能降低机构经营收益,但若一味考虑收益,则会使机构面临更大的经济风险。

  目前一些新设立的小的评估机构,为了争取业务,基本上是客户要求什么价,他们就能评出什么价。从金融机构来看,随意评出的价格会给他们造成隐藏的风险。从评估机构来看,价格随意性大会直接抹黑整个行业,给人专业性不强的恶劣印象。

注:原文章转载于 ,如有问题请联系我们,邮箱songchunlin@changingedu.com

优秀老师 为您而选

轻轻有着严苛的教师选聘制度,每个合作老师都经过严格的资质审核、笔试和面试。

查看更多好老师

选择城市

以上没有您的城市?可以点击选择其他城市

请验证手机号登录/注册
获取验证码
登录领取

轻轻助手

快速找个好老师